Radca prawny nieruchomości

Nadal wiele nieruchomości na nieuregulowany stan prawny. Przykłady są różne.

Nieraz osoba trzecia posiada nieruchomość bez tytułu prawnego , co może po upływie 20 lub 30 lat prowadzić do zasiedzenia nieruchomości wskutek czego taki posiadacz stanie się właścicielem. 

W innych przypadku właściciel musi usunąć posiadacza bez tytułu prawnego w ramach powództwa windykacyjnego. Dzieje się tak np. gdy po wypowiedzeniu umowy najmu lub dzierżawy , osoba trzecia staje się użytkownikiem bez tytułu prawnego (tzw. bezumowne użytkowanie), lecz nie chce zwrócić nieruchomości właścicielowi. Ważne by właściciel pamiętał by w odpowiednim momencie przestać wystawiać faktury, a w ich miejsce obciążać samoistnego posiadacza notami księgowymi. 

Wielokrotnie w księgach wieczystych znajdują się stare, nieaktualne wpisy w dziale III (ograniczenia) lub IV (hipoteka). Osoby uprawnione na podstawie takich starych, nieaktualnych wpisów często nie żyją i do wykreślenia takich wpisów z księgi wieczystej niezbędne jest podjęcie określonych czynności prawnych, którymi sią zajmujemy.

Niezależnie czy kupiłeś nieruchomości wczoraj czy 30 lat temu lub ją odziedziczyłeś, nasi prawnicy pomogą Tobie we wszystkich tych przypadkach.

Mecenas Marek Foryś od 2003 roku zajmuje się szeroko pojętą tematyką wywłaszczeń, nacjonalizacji i reprywatyzacji. Przez ten czas uczestniczy w ponad stu sprawach sądowych i administracyjnych w charakterze pełnomocnika byłych właścicieli lub ich spadkobierców. Dla swoich klientów odzyskał nieruchomości warte wiele milionów złotych, jak również uzyskał wielomilionowe odszkodowania.

Postępowania te dotyczą odszkodowań za nieruchomości przejęte niezgodnie z prawnymi aktami wywłaszczeniowymi lub nacjonalizacyjnymi jak również zwrotów wywłaszczonych nieruchomości, które nie zostały wykorzystane na cel wywłaszczenia (uwaga z dniem 14 maja 2020r. upływa ostateczny termin na złożenie wniosku o zwrot nieruchomości, wywłaszczonych ponad 20 lat temu).

Własność nieruchomości może też wrócić do byłych właścicieli lub ich spadkobierców na skutek stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej lub uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie zawsze udaje się odzyskać nieruchomość w naturze. Wówczas byłym właścicielom lub ich spadkobiercom przysługują roszczenia odszkodowawcze. Są one realizowane zarówno w postępowaniach administracyjnych i sądowo-administracyjnych jak i przed sądami powszechnymi (rejonowym, okręgowym i apelacyjnym) oraz Sądem Najwyższym. Niekiedy jest to tryb mieszany, tzn. po wcześniejszym stwierdzeniu wydania decyzji z naruszeniem prawa lub wydaniem decyzji o odmowie ustalenia odszkodowania na podstawie art. 160 kpa (to nie pomyłką, gdyż w określonych sytuacjach ten przepis, który został uchylony w 2004r. ma nadal zastosowanie), występujemy o odszkodowanie do sądu powszechnego.

Zdarzają się sprawy, gdzie odszkodowanie nie zostało ustalone przez kilkadziesiąt lat (pomimo przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa) lub nie rozpatrzono odwołania właścicieli. W tych przypadkach również można uzyskać odszkodowania na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów (choć mamy doświadczenie ze sprawą gdzie odwołanie jest rozpatrywane na podstawie przedwojennego rozporządzenia z 1928r. o postępowaniu administracyjnym). Prowadzimy sprawy m.in. na podstawie:

1. ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości
2. dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dekret Bieruta)
3. dekretu o wywłaszczaniu majątków zajętych na cele użyteczności publicznej w okresie wojny 1939-1945
4. dekretu o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych
5. ustawy o terenach budownictwa jednorodzinnego w miastach i osiedlach
6. ustawy o terenach budowlanych na obszarach wsi
7. ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
8. ustawy o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach
9. dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej
10. dekretu o lasach
11. ustawy o gospodarce nieruchomościami
12. kodeksu postępowania administracyjnego (art. 160 kpa)

Z tematyką nieruchomości nierozerwalnie związane są odszkodowania. W przypadkach gdy ich wysokość wynika z przepisów, zadaniem kancelarii jest zweryfikowanie czy proponowana kwota odszkodowania jest prawidłowa i pomoc klientom w uzyskaniu słusznego odszkodowania, którego wysokości będzie odpowiadała aktualnej wartości nieruchomości. Niestety, ale wielokrotnie zdarza się, że proponowane odszkodowania są rażąco niskie, nawet gdy ich płatnikiem jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Sprawy te dotyczą m.in. budowy infrastruktury drogowej, kolejowej lub lotniczej.

Innym przykładem odszkodowań są sprawy związane z wprowadzeniem obszarów ograniczonego użytkowania, np. wokół lotnisk czy dróg. Właścicielom nieruchomości objętych zasięgiem takiej strefy przysługują odszkodowania obejmujące m.in. spadek wartości nieruchomości. Przykładem takiego obszaru jest m.in. obszar ograniczonego użytkowania wokół lotniska w Gdańsku wprowadzony na podstawie Uchwały Sejmiku Województwa Pomorskiego z 29 lutego 2016r. W przyszłości takie strefy powstaną wokół lotniska w Radomiu (po jego rozbudowie) i Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Nieruchomości mają bardzo często kilku współwłaścicieli. Może być to wynikiem np. spadkobrania. Współwłaściciele mogą mieć różne pomysły na wykorzystanie nieruchomości i wówczas z pomocą przychodzi im możliwość zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny nieruchomości, przyznanie nieruchomości jednemu z nich ze spłatą pozostałych lub poprzez jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny zgodnie z udziałami.

Z doświadczenia kancelarii wynika, że wśród współwłaścicieli dochodzi często do konfliktów (głównie w sprawach spadkowych i rozwodowych) i niezbędne jest wówczas wsparcie profesjonalnego pełnomocnika z doświadczeniem.

Posiadając wieloletnie doświadczenie, jesteśmy w stanie przeprowadzić analizę stanu prawnego nieruchomości i zweryfikować czy wpisy w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a także czy osobom lub podmiotom trzecim mogą przysługiwać roszczenia w stosunku do nieruchomości (np. roszczenia reprywatyzacyjne).

Analiza obejmuje także weryfikację przeznaczenia nieruchomości (wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lud decyzji o warunkach zabudowy), a w określonych przypadkach możemy także zweryfikować jak mogą zostać zagospodarowane sąsiednie nieruchomości.

Od wielu lat pomagamy osobom fizycznym jak i podmiotom profesjonalnym działającym na rynku nieruchomości uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Reprezentowaliśmy klientów z powodzeniem przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, po wcześniejszych 2 decyzjach odmowych i niekorzystnym wyroku sądu administracyjnego.

Reprezentujemy właścicieli nieruchomości w toku prac nad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku nadużycia władztwa planistycznego przez gminę skarżymy plany do sądów administracyjnych. Wykazanie nadużycia władztwa planistycznego jest bardzo trudnym, ale możliwym w określonych warunkach, zadaniem i dlatego warto skorzystać ze wsparcia doświadczonego pełnomocnika. Niekiedy dochodzi też do błędów proceduralnych przy uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli Twoja nieruchomość jest przeznaczona w planie pod funkcję publiczną to naszym zadaniem jest wsparcie w toku negocjacji z gminą lub na etapie wywłaszczania nieruchomości, tak byś uzyskał odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej.

W przypadku gdy Twoja nieruchomość straciła na wartości po uchwaleniu mpzp lub nie możesz z niej korzystać w dotychczasowy sposób naszym zadaniem jest doprowadzenie do uzyskania dla Ciebie odszkodowania lub wykupu nieruchomości. W związku z tym, że w wielu przypadkach przed uchwaleniem mpzp nie ma starego mpzp, trzeba wiedzieć jak znaleźć punkt odniesienia i czy rzeczywiście doszło do pogorszenia warunków nieruchomości, dających podstawę domagania się odszkodowania lub wykupu. Warto też pamiętać, ze roszczenia planistyczne przedawniają się; przy wykupie i odszkodowaniu jest to 6 lat (lub 3 w przypadku działalności gospodarczej). Krótszy 5 letni okres przedawnienia obowiązuje przy odszkodowaniu po zbyciu nieruchomości, w stosunku do której doszło do pogorszenia warunków planistycznych.

Niestety nie wszystkie sprawy da się rozwiązać polubownie i wielokrotnie trafiają one do sądów. W toku sprawy sądowej warto mieć wsparcie doświadczonego radcy prawnego, gdyż niektórych błędów proceduralnych nie da się naprawić, a obecnie prawie każda nieruchomość jest warta co najmniej kilkaset tysięcy złotych. Warto jednak pamiętać, że nawet w toku procesu sądowego można sprawę rozwiązać polubownie, co pozwoli zwaśnionym stronom zaoszczędzić bardzo dużo czasu i ograniczyć ryzyko związane z przegraną. Naszym zadaniem jest ocenić ryzyka związane z procesem i w zależności od jej rezultatu, kontynuować spór (gdy strony nie chcą się porozumieć) lub dążyć do ugody (gdy istnieją ryzyka związane z przegraną). 

Reprezentujemy klientów w sądach wszystkich szczebli jak i przed Sądem Najwyższym. 

Bardzo chętnie wspieramy osoby zainteresowane zakupem nieruchomości w negocjacjach cenowych. Dotyczy to wszystkich rodzajów nieruchomości. Usługa ta jest bardzo popularna wśród klientów zagranicznych, którzy nie znają języka polskiego, a chcą nabyć nieruchomość w Polsce, jak również wśród Polaków mieszkających na stałe za granicą od wielu lat (głównie w Stanach Zjednoczonych i Australii). Ale nie tylko, gdyż do negocjacji angażują nas także osoby mieszkające w Polsce, zarówno Polacy jak i obcokrajowcy.

Nasze wynagrodzenie to głównie określony procent od kwoty, o jaką udało się obniżyć cenę nieruchomości. 

Przygotowujemy umowy najmu i dzierżawy oraz wspieramy strony takich umów w toku ich realizacji. Naszym zadaniem jest zabezpieczenie klienta, w zależności od charakteru umowy i partnera, z którym wchodzi w relacje. Najważniejsze byś zapamiętał, że umowę przygotowuje się na „złe czasy”, tak by w przypadku rozbieżności zdań pomiędzy stronami można się było do niej odwołać i uniknąć niepotrzebnych sporów.

Inwestorów wspieramy w trakcie całego procesu inwestycyjnego na nieruchomości. Począwszy od analizy stanu prawnego nieruchomości, zakup, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, aż do zakończenia inwestycji (pozwolenie na użytkowanie, sprzedaż lub najem). Pomagamy w trakcie prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przy uzyskiwaniu niezbędnych zezwoleń i pozwoleń (np. na wycinkę drzew). Naszym zadaniem są również rozmowy z sąsiadami nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia Twojej inwestycji. 

Nieruchomości są składnikiem masy spadkowej w większości przypadków. Dlatego też pomagamy przeprowadzić cały proces spadkowy od ustalenia kręgu spadkobierców, uzyskania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia, kończąc na dziale spadku i zachowku. W razie potrzeby poszukujemy spadkobierców  (przełącznik do zakładki nr 20). Warto pamiętać, że dział spadku można przeprowadzić także pozasądownie, lecz wymagany do tego jest wówczas udział notariusza. 

Dlaczego warto z nami przeprowadzić sprawę spadkową? Bo znamy się na nieruchomościach i potrafimy ocenić ich potencjał, a wartość w porozumieniu z rzeczoznawcami majątkowymi, dzięki czemu zaoszczędzisz dużo czasu. Wiedza ta pozwala zaproponować nam najlepsze rozwiązanie dla naszych klientów, często unikając długotrwałego procesu. 

Powszechnie wiadomo, że nie da się uniknąć 2 rzeczy; śmierci i ….podatków. Podatki bardzo często wpływają na nasze decyzje związane z nieruchomościami, czy to przy ich zakupie, sprzedaży lub w toku procesu inwestycyjnego. Znajomość zagadnień podatkowych pozwala podejmować właściwe decyzje i przede wszystkim zaoszczędzić zarobione z trudem pieniądze.

Bardzo dobrze znamy potrzeby i tematykę wspólnot mieszkaniowych, gdyż radca prawny Marek Foryś jest członkiem zarządu wspólnoty, co pozwala mu zaproponować wsparcie prawne poparte praktycznym doświadczeniem. W ramach współpracy ze wspólnotami pomagamy m.in. w bieżącym tworzeniu i analizowaniu niezbędnych umów, tworzeniu projektów uchwał, windykacji zobowiązań wobec wspólnot, a także egzekucji roszczeń z gwarancji i rękojmi.

Pośrednicy nieruchomości są naszymi naturalnymi współpracownikami, gdyż tak jak my mają na co dzień doczynienia z nieruchomościami. Na wstępie współpracy weryfikujemy poprawność umowy pośrednictwa z przepisami. Przygotowujemy projekty umów zbycia nieruchomości, weryfikujemy stan prawny nieruchomości i w razie potrzeby regulujemy stan prawny nieruchomości, tak by nabywca nie nabywał przysłowiowego „kota w worku”. W razie problemów z płatnościami wspieramy pośredników przy dochodzeniu zapłaty.

Geodeci, tak jak inne zawody związane z nieruchomościami na co dzień spotykają się z licznymi problemami przy nieruchomościach. Po wykonaniu prac pomiarowych wielokrotnie okazuje się, że należy uregulować stan nieruchomości, gdyż np. część nieruchomości jest użytkowana przez osobę trzecią, nie posiadającą tytułu prawnego nieruchomości. Innym razem geodeci opracowują projekt podziału nieruchomości, w wyniku którego dojdzie do wydzielenia nieruchomości pod drogi. Wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie, a my pomagamy uzyskać słuszne odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej.

Ale także pomagamy geodetom gdy to w ich działalności pojawiają się kolejne wyzwania wymagające prawnego wsparcia.  

Od wielu lat wspieramy działalność rzeczoznawców majątkowych, których zawód jest bardzo dobrze znany radcy prawnemu Markowi Forysiowi, gdyż ukończył on studia podyplomowe w tym zakresie. Współpraca z rzeczoznawcami majątkowymi jest dla mecenasa Forysia codziennością przy licznym postępowaniach odszkodowawczych, w których uczestniczy.

Obie grupy wspieramy w bieżącej działalności, m.in. przy opracowywaniu i analizie umów pojawiających się w ich działalności. Wspieramy także ich klientów.

Nieruchomości są bardzo dobrym przedmiotem zabezpieczenia płatności (np. pożyczki) poprzez możliwość ustanowienia hipoteki. Takie zabezpieczenie daje nam możliwość dochodzenia naszych należności, niezależnie kto jest właścicielem nieruchomości. Hipoteka jest gwarancją, że w razie nieprzewidzianych okoliczności odzyskamy swoje pieniądze, pod warunkiem że wartość nieruchomości nie jest mniejsza, aniżeli wartość naszej wierzytelności, a także że nie ma przed nam innych wierzycieli hipotecznych, których wierzytelności przekraczają wartość nieruchomości. 

Warto też pamiętać, że przy ustanawianiu hipoteki można ustalić z właścicielem nieruchomości hipotecznej, że w przypadku opróżnienia hipoteki mającej pierwszeństwo, nasza hipoteka wejdzie na opróżnione miejsce i tym samym nikt inny nie będzie miał przed nami pierwszeństwa.

Przepisy te umożliwiają Skarbowi Państwa i samorządom realizację dużych inwestycji, w zakresie budowy infrastruktury drogowej, kolejowej i lotniczej z pominięciem licznych procedur. Przede wszystkim w ramach uproszczonej procedury dochodzi do przejęcia nieruchomości od dotychczasowych właścicieli, którym przysługują roszczenia odszkodowawcze. W toku negocjacji cenowych lub postępowania odszkodowawczego, wspieramy osoby pozbawione prawa własności swoim doświadczeniem, tak by otrzymały słuszne i odpowiadające wartości rynkowej odszkodowanie oraz by do jego wypłaty doszło w terminach ustawowych. 

W praktyce kancelarii dotyczącej głównie spraw związanych z wywłaszczeniami czy też odzyskiwaniem takich nieruchomości albo reprywatyzacją dosyć często nieznani są właściciele lub ich spadkobiercy. Przez lata nabyliśmy doświadczenie pozwalające dotrzeć do osób uprawnionych, nawet gdy mieszkają na innych kontynentach. W sprawach szczególnie trudnych współpracujemy z detektywami.

Możesz powierzyć nam kompleksowe zajęcie się Twoją sprawą; od poszukiwania osób uprawnionych, przekazania im niezbędnych informacji (szczególnie gdy nie porozumiewają się językiem polskim) poprzez reprezentowania w sprawie i zakończenie jej.